2019寫字樓論壇:新周期下運營管理的新邏輯
http://www.239130.live房訊網2019-12-16 16:27:00
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[提要]經濟新周期背景下,持有性物業的運營管理的理念和模式如何升級換代?運營管理如何吸引客戶和挽留客戶,實現項目的增值保值作用?

    房訊網訊 2019年12月13日-14日,中國寫字樓產業園發展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦,主題為"融合與分化:新周期下房地產的新邏輯"。

    來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇,聚焦新時代房地產新周期,探索房地產市場融合與分化的新趨勢,解讀房地產行業新邏輯。

  論壇由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦,全聯房地產商會寫字樓分會承辦;同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產、北辰實業寫字樓、首創高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產業園、寶能、富力集團、首創·新大都、北京經開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創新產業園、銘泰產業園、北京城建置業、中關村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。

    在當天下午進行的“寫字樓論壇”領袖圓桌對話環節,就“新周期下運營管理的新邏輯”等話題進行了熱烈討論和觀點交鋒。特邀隆徽健康產業發展有限公司董事長張毅先生主持,參加討論的嘉賓包括北京中海地產商業管理公司副總經理張存理女士、嘉銘投資(集團)有限公司副總裁孫鵬陽女士、遠洋集團寫字樓事業部銳中心項目運營總經理周雪峰先生、北京城建置業有限公司總經理馮建軍先生、保利物業管理(北京)有限公司財務總監余玉梅女士。

    以下是寫字樓領袖圓桌對話實錄:

    我國商業地產尚處于初期階段,開發、運營幾乎都是在"摸著石頭過河",缺乏行業標桿和規范,這也在客觀上造成對商業地產五花八門、各行其道的解讀與運作,使得商業地產處于一種無序競爭的狀態。商業地產所面臨的開發量持續上升,經營效益卻不見好轉的尷尬狀態很大程度上都是由于對運營管理模式的重視程度不夠造成的。

  那么,經濟新周期背景下,持有性物業的運營管理的理念和模式如何升級換代?運營管理如何吸引客戶和挽留客戶,實現項目的增值保值作用?

    張毅:大家下午好,從上午主題論壇到下午的對話,應該是一場非常激烈的頭腦風暴,特別是在新時代,這樣一個大背景之下,我們商業物業到底應該是怎么做,應該是大家非常關心的一個課題。在商辦的領域,其實我們一直在探索,一直在做,商會在幾年前就開展了一項叫做商辦的運營導則的編寫工作,其實就是想把商辦的運營管理全流程的工作能夠做好。在新時代、新周期到底應該怎么有一個新的理念,我們這一組應該是涇渭分明,一個是開發商背景的業主,還有就是運營管理后期的物業團隊,我想是這樣,按照大會組委會給我的順序,我們先請中海地產商管公司張存理女士給我們講講中海作為央企是怎么解決這個問題的。

  張存理:謝謝張毅總,是這樣,中海這邊也介紹一下我們中海商務COC,整個中海商業做中海地產旗下全部持有物業的,現在大概在全國到全世界26個城市持有大概近千萬平米的量,跟其他開發商不太一樣,我們在整個寫字樓領域比重會比較大一些,F在是全國內地單一最大的單一運營寫字樓運營和開發商,大概有80棟樓,有600萬平米的獲量,總共投入運營達到50棟樓,在北京地區管的項目是北京本地14個,到華北輻射是20個寫字樓。

  在這樣情況下,我們也在做所謂的存量的大爆炸的突破,從這個方面來說,我們怎么從單一項目的運營到寫字樓集群的運營,在內部來說,標準化是我們覺得一個很重要的一方面。隨著規模的變大,團隊的分散,沒有一套很好的標準去做,那你一定就會在運營商存在一系列的問題。所以今年我們也是結合了我們一些經驗,在中海內部做了一個運營100的標準,它結合到從物業的界面,到商管的界面,100個客戶敏感度最高的觸點要達到什么樣的標準,進行內部標準化的動作。另外一方面,我覺得所謂的新周期之下有一點是不變的,我們不管做營銷,做招商,做什么也好,圍繞客戶這一點是不變的。但是客戶是在變的,因為客戶的需求在變,客戶的年齡層級,他的趨向,包括整個時代也在變,所以說客戶的需求發生了變化,導致現在整個運營也得隨著客戶來進行變革。對于整個來說,我們怎么做這三個維度,從物業管理的維度,到運營管理的維度,到資產管理的維度,三個維度這方面的運營,更多的還是要站在更高的視角把控現金流的曲線,做好客戶的一些挽留的事情。

  然后還想去分享一點,就在目前的市場下,大概市場背景就不是特別樂觀的情況下,我們也嘗試一些其他的變化,包括我們對于所謂品牌的升維,除了產品在升級方面,我們也推出聯合辦公平臺,去捕獲一些跟傳統辦公不同的客戶的需求,同時我們還會有自己的運營服務平臺,中海營商聯合我們購物中心,聯合我們酒店,聯合我們周邊的資源去給客戶提供附加值的服務,提高我們項目的競爭力,甚至還有我們(英),我們是全國第一個所有的寫字樓都配備AED設備的開發商,而且每年每個寫字樓都會進行(英)培訓,每個樓至少一次。

  所以說其實是在從不同的維度上圍繞鋪戶的服務挽留客戶,做整個寫字樓的資產運維的升級。

  張毅:謝謝張總,張總說的非常好,還是用標準化貫穿整個運營管理的始終,同時也強調要以客戶為中心,在新時代的大的背景之下,不斷去創新,去滿足客戶的需求。同樣是央企,保利物業一直做的非常不錯,也是我們行內的標桿,我不知道余總在這方面是不是給大家分享你們的一些做法和體會。

  余玉梅:大家好,主持人好,我是來自保利物業,今天說實在聽到這個論壇之后,我確實是受益很多,給我啟發也很大,我覺得今天在座大部分都是資產開發者、建設者,還有持有者,可能有一部分是使用者,但是我是作為咱們資產的服務者,從物業這個角度談談我們對資產管理的看法,我們不管是開發者、持有者還是使用者,我覺得我們跟大家觀點是一致,讓我們資產保值增值,使我們資產不斷議價,這個觀點是不變的。眾所周知,在我們物業行業,現在已經是很多行業都已經開始從傳統的物業服務向商辦服務升級轉型,我們保利物業也開始逐步升級轉型,在我們商辦里面有星云起伏商辦(音)服務平臺,意義就是星云推輝,美好同行,我們物業服務企業保證日常設備設施運營之后,更注重就是軟性服務,通過人文和發展為主題,為我們企業,為我們客戶,為我們在這個物業里每一個工作人員,實現他們價值,同時通過保利上下游產業鏈,為企業提供更多商務服務。比如我們星云禮賓、星云會務,給我們客戶提供舒適基礎的服務,但是我們星云論壇,還有星云企業星云秀搭建這個平臺以后,為我們客戶提供個性的交流的平臺,這是我們保利物業這方面做的一些工作。我們還可以隨時落地我們飲食,還有我們健身,還有裝修這一塊的服務,不管怎么樣,物業這個角度都要充分發揮我們最優勢的資源,不僅為我們資產持有者,助力我們資產持有者招商出租,也可以滿足我們新周期下資產的使用者的所有的商務服務,我們保利物業也協同物業行業同行們,一起努力,為我們中國寫字樓和產業園區的發展提供我們最優質,最好的服務,謝謝大家。

  張毅:謝謝,余總是做物業服務的,跟他們在座的幾位角色不太一樣,我還想追問一句,因為今天上午,提到一個概念,就是說下一步的競爭,其實就是兩個能力,一個是你的金融能力,還有一個就是你的運營能力,運營能力的高低,運營的好與壞,運營的客戶滿意度是怎樣的,特別是對客戶日益增長的不同的需求,因為剛才你也談到了,通過品牌建設去滿足大家不同的,或者說不斷增長或者更新的需求,您能不能舉一兩個例子給我們大家分享一下。

  余玉梅:怎么說呢,比如說我們現在做的比較好的是北京市保利國際廣場,在這里面我們保利國際廣場,應該說是500強企業居多的,這里面我們有一個會服,包括我們對客戶前期的需求,包括從他的裝修,包括搬家這些服務,應該是從最開始就步入介入,和我們地產的資管部很緊密的進行對接,對這些客戶的需求進行摸排,才能達到后期服務的黏度,我們覺得更重要是跟客戶之間的黏度,讓客戶更相信我們,更依賴于我們,說通俗一點就是更依賴我們。

  張毅:謝謝。剛才我們談到中海和保利兩大央企,他們無論是從持有者,還是從日常運營者的角度給我們談了一些體會,接下來聽一下遠洋集團寫字樓事業部銳中心項目的運營總經理周雪峰先生,談談他的體會,他的頭銜就很合我們主題,我們談運營的新邏輯,他作為運營總經理是不是把您的邏輯給我們大家分享一下,讓我們能夠體會你怎么去把你的銳中心能夠做的非常好。

  周雪峰:感謝舉辦方,今年又能參加咱們房訊網和商會舉辦的年會。剛才主持人說臺上只有班總一個人搞物業的,我糾正一下,我能算半個。

  聊到運營這個問題,一直離不開的一個點就是客戶,因為我們往往在說市場,其實市場呈現出來都是一些客觀反應的現實,我們分析哪些客戶成交了,哪些客戶成交了,其實只是一些行動的反映的結果,但是如果說我們想怎么做好運營,其實我們要去關注客戶的需求,剛才很多人都聊過客戶的需求,其實我們往往忽略一點,就是用戶,但是客戶和用戶的區別是什么,客戶可以總結成一個B2B,是一個組織,是多人性的。但是用戶是個人性的,客戶和用戶他們的需求有哪些共性,有哪些差異,這個東西不知道在座各位,之前有沒有關注過,或者有沒有研究過,一個企業租這個樓關注點是什么,可能關注租金、地理位置,可能租金是最重要的,但其實這個企業員工個人關注和企業關注有某些是共性,交通便不便利,上下班做地鐵方不方便,個性化需求和公司整體關注點不一樣;蛘哂泻芏鄷r候很有可能是相反的。因為一個樓物業費越,服務越好,員工體驗越好,往往企業覺得租金高了,物業費高了不太愿意租,很多點是矛盾的。

  所以研究這兩個關注點,最早的出發點是因為什么?是因為我們覺得未來的優質企業,優質客戶,一定是更加關注解決員工需求,這是我們第一個出發點,我們把客戶和用戶的關注點能完美契合之后再來研究我們怎么給他提供更好的產品,更好的服務和更好的空間,這是第一個出發點。

  我們可以通過不同的研究更多,原來更多研究這個公司是一個什么行業,行業屬性是什么,聚集度在哪?未來我們研究方向更是一個從企業的全生命周期研究,不同的一個初創型企業,成熟型和發展型,不同的階段,需求關注點肯定是不一樣的,然后我們給他提供的產品和服務應該也是不一樣的。包括如果一個個人,他不同年齡段的客群需求也不一樣,或者說他每天從進入這個樓里,到每天下班之后,這個不同的場景的切換需求也是不一樣的。如果我們想把運營做好,我們必須要在更早的前期介入,比如說這個產品在早期定位階段,或者說接下來產品設計階段,我其實就是應該要運營進入,要考慮到產品前期設計,哪些符合客戶的需求,哪些更符合用戶的需求,所以這個方面我從三個層面去解釋這個問題,因為這個跟剛才中糧馬佳音馬總提到他們有三個維度,跟我這個是完美契合的,都是一樣的,產品、空間、服務。

  產品這個層面,因為現在很多競爭很激烈,很多寫字樓配置是越來越高,層高越來越高,空調做的檔次越來越高,全控器系統,各種投,企業也都有錢。其實我們在做這些東西的時候,我們發現了很多問題,就是有很多樓宇超配的現象,他可能并沒有研究當它的凈高超過3米的時候,企業裝修成本是大有幅度提升,也就是說這個東西不是越高越好,而是有一個非常好的區間段。比如加長地板,很多企業對于加長地板沒有那么高,但往往我們給他提供都是標準化服務,定義甲級寫字樓必須加長地板,往往做這些需求的時候,資本投資點和企業關注點是錯位的,導致很多覺得投了很多錢,造價很高,但最后為什么客戶不愿意租,就是這個問題。

  空間這個層面,如果原來標準的寫字樓,其實面對標準的企業需求,這幾年聯合辦公這個產品,相當于是在整個北京市,包括全球市場都是一個非常新興的辦公產品,辦公形式。近兩年可能是萎縮了,所以很多一些聯合辦公的企業開始轉型,開始往有的是干脆轉成定制裝修了,因為自己的裝修風格很有他的品牌特色,還有一些把初創企業,把戶型面積放大,做成工作室形式,把產品區間放大,這個怎么說,相當于是在他原有的聯合辦公邏輯下,他商業模式行不通了,盡量壓縮每一個工位的面積實現全面積平銷最大化的邏輯算賬算不過來了,所以未來我們如果考慮的話,其實我們不應該以一個單獨聯合辦公自身的營業邏輯去考慮,而是說把這個聯合辦公房到我的樓宇里,整個樓的經營邏輯去考慮聯合辦公產品在里面應該起到什么作用。因為我們遠洋跟世界知名聯合辦公合作很多,他進我們樓里,其實他對我們整體樓宇的租賃運營并沒有起到太大的幫助,同時還會給我們產生很多運營商的難題。比如說營業時間不一樣,營業理念,讓客戶可以帶寵物進樓,這個東西在北京寫字樓是完全不允許的,往往發現有很多矛盾點,反過來其實對我們運營產生很大影響。是不是考慮未來在運營產品里,我們把聯合辦公的運營邏輯更放大,除了解決中小型企業短期短時辦公需求,我樓內這些大企業,比如說一些臨時的辦公需求,一些過渡的辦公需求,一些他外來的到年終要審計了,外來的一些審計相關的單位的合作方的臨時辦公的需求,要放到一個項目層面考慮這個空間運營就產生了很多新的想法。

  再有遠洋近兩年一直在推的健康的理念,最早說關注使用者,就是關注自身方方面面,我們遠洋近兩年推的WELL標準,關注樓宇內所有空氣、水、光、營養、健康幾大方面,是醫療層面的審核標準,在前幾天我們遠洋總部剛通過了亞洲最大的辦公區的國際認證,他的審核標準嚴到什么程度?嚴到在檢測頭一周,所有公司女士不能噴香水,香水對空氣質量有影響的,影響檢測結果,在一周內所有員工不允許吃榴蓮糖,那個空氣現場打包寄大美國去驗,比如說會議室的吸音情況。所以健康未來不管是辦公也好,還是居住也好,更多是個人使用者會更加關注的一個,往往我們會覺得如果一個優質的企業,他的老板也會關注員工健康問題,這也是我們從空間層面關注的一些點。

  再有就是服務這塊,為什么說算半個物業,因為我們現在一直在推租賃運營管理一體化,因為如果做寫字樓運營應該都知道,招商租賃和物業管理完全是兩個團隊,但是在兩個團隊運營當中,在給客戶提供服務的時候,就不是一個全流程,是一個交界過程,從客戶進來是我招商經理,我的租賃經理對接,之后有很多投訴再找租賃經理,說對不起,這事不歸我管,找物業公司,會產生斷層,我們現在做的希望鎳能能從架構上把前期租賃運營和后期管理整合到一起,形成一個全周期的配合,從頭到尾都是一個團隊一個人。所以我從運營這塊,在物業前期的管理里面進入比較深,從所有的前期的各項服務,從企業計劃搬家,到他搬家,到他進入,到他使用全周期的物業服務。這也是我們現在在推的一個。

  還有一個我們甲方作為一個提供空間的供應商,對于企業來說,我們也是一個供應商,只不過這個供應比較大,從這個層面來說,我的客戶對接很多供應商,我們做一個大的供應商,給企業提供一站式服務可不可以,我覺得也是OK的。所以在服務這塊,我們未來也是有很多可以去想去研究,去深挖的東西,所以我覺得以上這幾點對于運營創新,還有大運營的角度去看,有很多可以深挖的點,我基本觀點就是這樣,謝謝。

  張毅:謝謝周總,周總講的非常細致,從怎么去了解需求,我比較欣賞他說需求是分兩個層面,一個就是從客戶,一個是從用戶,我覺得這個確實是有兩個不同層面的需求,有共同點,有不同點,針對不同的需求去制定不同的政策,我剛才想,不知道這個詞合適不合適,應該是叫服務是有邊界的,但是提供的解決方案應該是無限量的,確實在運營和服務過程當中,我們服務一定要有邊界,這個是一定要守住的底線,這是我個人體會。

  剛才你談到一個,突然想起20多年前我做的一件事,大家知道物業管理是從香港到內地,從南到北,北京的物業管理真正開始是上世紀90年代末,那時候我在一家大的金融機構,我們當時把租賃銷售,現在所謂的資產管理都是在一個團隊里去做的,應該說是現在周總嘗試的一個團隊來去服務客戶。后來由于物業管理的引入,我們逐漸就把團隊分開了,在有所有酬金的引入,傭金的引入,等等一系列當時的新邏輯酒吧它分開了。下一步是不是再融合,我聽起來像遠洋這樣大集團是不是有這樣考慮,對于客戶來講,需求的解決方案應該是越直接越好,而不是非常多的環節,因為我是學新聞的,在新媒體這樣沖擊下,實際上我們很多思維方式發生了非常大的變化,就需要你非常直接的解決方案,而不是原來你去走程序,我是需要你給我一個什么樣的最直接的答案。從商辦物業來講,可能最大的特點我理解就是投資大,資產重,現在大家都說要輕資產,我一直沒想明白,那那些重資產誰來持有,你都去指望信托,都去指望基金,是一種方案,但不能完全解決?偟眯枰腥巳コ钟,誰去持有,怎么去持有。在這個過程當中,應該怎么去考慮,我想嘉銘的孫總有很多的體會,因為她在這個行業做了很多年,而且在嘉銘也做了很多項目持有物業的全過程的操作,我們請您給我們講講,在新時代,新周期,這樣一個大形勢之下,怎么樣把運營管理的新邏輯能夠給我們講一講您的體會。

  孫鵬陽:謝謝張總這么大的一個話題,其實我最早看到那個題目的時候,我還是想的跟他們幾位還是很有共鳴的,其實這個資產的價值,最終是來源于客戶的,我們是從滿足客戶的需求,然后才賺到錢,所以我其實一直也都在思索是說,我們怎么樣能夠通過吸引和保留這樣的客戶,來達到資產的增值,也是我一直在思索的問題,也跟很多朋友探討過,包括供應商的朋友,業主方的朋友,甚至我自己的好朋友。所以我覺得最根本你要處理企業和企業的關系,可能處理企業和人的關系,如果我們換一個角度說,你如果想和一個人成為好朋友,然后和他成為長久的朋友,那你怎么做,也是看看他需要什么,他有哪些需要滿足的需求,他的困難在哪里,他希望達成什么心愿。你去把自己的資源拿出來,拿出自己的能力來,幫他滿足心愿,我覺得這個就是你能夠給他做好朋友,可能做一輩子的朋友。

  到企業層面,我覺得也是一樣的,就是你還是要洞察客戶的需求,我覺得這個很重要,然后去滿足他的需求。而且這個我覺得是持續的,剛才周雪峰總講的特別好,他的需求是在變的,要持續的去關注這個需求。而且我覺得是要把它變成工作當中每個細節,每個環節,所有這些積累起來就變成一種力量,這個力量就可以吸引和留住你的客戶。比如說我們可能在座各位也有渠道的朋友,我們從業主方角度講,其實渠道的朋友是給我們帶來客戶的客戶,我們也要服務你們,比如說很重要一點,你們帶客戶來,我們是不是很專業的接待,你們的給我們來的RFP我們是不是很及時回應,這個交易成了,有沒有及時足額的把傭金還給你,這個都是蠻重要的,F在比如說這個市場在往下走,是是不是我們多點業務招待費,大家多出去吃吃飯,多唱唱歌,多出去玩一下,或者多點marketing的費用,多點push的動作就可以了,我覺得這些東西是要的,但不是最重要的,不是說有他們就可以的。

  關鍵的地方還是說你在公司內部,你有持續的洞察需求,滿足這個需求,為什么張總做的那么好,其實他們是在走前面的,他們真的比我們現在很多寫字樓都有超前的眼光,能夠洞察客戶的需求,未來客戶的需求跟現在真的是有很大的變化,包括提倡的3C的生活,3C的服務理念,其實真的是說跟傳統的這些樓宇是不同的。

  我也想舉一個例子,從洞察客戶需求角度,嘉銘中心底下一層有一家網紅餐廳就叫花廚,在嘉銘開了一家店,后來又在國貿,在王府中環開了第二家第三家,在大悅城也開了一家店。他在深圳剛剛開了一家店,開了一個月的時間,有一個客戶在這一個月當中開了十次,你會想說,一個人一個月能有多少次出去吃飯,他是一個什么樣的客戶,就是一個殘疾人,每次他來吃飯的時候,這個花廚員工都會非常貼心把他領到一個,他是輪椅,很容易走進走出的地方,即使他不來這個地方吃飯,他路過花廚,花廚員工也會幫他推輪椅,幫他摁電梯,就是這些細節,工作當中這些細節打動他,最終寫了很多感謝信,一直是他忠實的粉絲。

  我總結回來說,其實洞察客戶的需求,當然我覺得洞察客戶需要能力,真的是需要有很前瞻的眼光,滿足客戶的需求,把這個變成你工作當中,或者企業整個流程當中每一個細節,每一個環節應該做的工作,他們積累起來就會是一種力量。同時我也覺得這件事情,洞察客戶需求,滿足客戶需求,其實不管是你在順境,你在逆境,你在任何時候都不應該改變的,不是說我這個市場不好了我就加把勁,市場好了我松點勁,我覺得其實不會長久做好的,其實應該把這個變成公司的文化,從上到下都要洞察客戶的需求,滿足客戶的需求,才能長久吸引和留住客戶,才能長久讓這個資產增值。

  剛才張總還問了一個可能最終誰來持有這個資產,我個人會覺得,未來的一切,原來的這個經濟下,其實大家都是來建護城河的,我們都是要獨享資源,像我們開發商,就會說這個土地我們一定要拿過來,我拿過來別人就少了,所以這個資源就變成說是有限的,一定是有競爭的,誰搶到資源誰賺錢。未來我覺得在整個經濟轉型,因為時代變了,在這個數字化的經濟下,其實未來是共享的,我倒有個大膽的猜想,第一個未來這個資產肯定是大家,是所有人共享的。另外第二個假設純屬個人,就是未來那個資產到底是什么?是不是實體空間,還是說是你進入這個網絡的接口。就是說你的入口是你的資源,其實我覺得未來會有翻天覆地的變化,這也是客戶的需求。

  翻回來我還想介紹一線嘉銘的嘗試,給大家做一些參考和思考,我們一直以來想,說到寫字樓,我們都會說甲級寫字樓,剛才周雪峰講了甲級寫字樓是說我一定想到,我的層高是多少,我什么樣的電梯,我的大堂有多高,我的立面是什么樣的。當然還包括我要提供好的服務,提供一個好的空間,提供一個好的物業管理的服務,讓在其中的客戶感到很舒適,很方便,這就是我們覺得你服務達到一定等級了,硬件條件達到一定成績,那就是甲級的寫字樓,而且我們也看到市場上其實還不斷更新這個標準,越來越高,越來越高,中海他們更厲害,他們蓋了很多很好的寫字樓。如果我們往前看,我們說其實整個時代真的是發生改變了。也許我們對甲級寫字樓的定義,我覺得可能也會發生改變?赡芪覀兙蜁褧r間、空間、人、軟件、硬件結合在一起,結合在一起,他們就形成了一個東西叫做場景。所以我覺得剛才周雪峰講的特別好,整個運營體系都要圍繞這個場景做改變。那嘉銘也做了很多嘗試,但是還沒有變成現實,可能明年后年就會陸續實現。到時我想可能有更多鮮活的東西給大家分享,希望能對大家有些幫助,謝謝。

  張毅:謝謝孫總,孫總給我們講的非常好,也非常有啟發,挺大的問題,讓她講的非常深入淺出,最簡單怎么去洞察需求,怎么去關注細節,我相信在座的也要去思考一下,反正我是在思考,因為這八個字做起來不太容易,如何去洞察,怎么去關注,你洞察和關注了之后,又怎么去做,這事挺難。

  我突然想一個問題,我們一直在想滿足需求,客戶的,用戶的,我們還有一部分人的需求怎么滿足,投資人,真正的業主,真正的投資人,這些人的需求,我想下一步剛才孫總提到的,我非常同意這個觀點,特別是中央前一段提出來我們區塊鏈的問題來,因為區塊鏈的引入,包括下一步中國可能發數字貨幣,這個概念出來以后,可能會對我們的投資,對我們的金融,甚至對我們的暫且叫做物業投資這一塊,我相信會有革命性的沖擊。其實我們不管是怎么樣的一種形式和方式,不管是現在我們紙化的貨幣,還是用微信、支付寶轉賬所謂的虛擬貨幣,下一步真正數字貨幣和虛擬貨幣出來以后,是個什么樣的局面,我們可能要為這個事做準備。特別是在資產的保值增值上,下面我們請北京城建置業馮建軍馮總給我們談談他作為國企,剛才談到都是央企,您作為北京的國企,在這方面的運營管理的新邏輯,您認為這個邏輯應該是什么樣?

  馮建軍:謝謝主持人,也謝謝房訊網劉總,劉總今天這個主題非常好,是引領標準,引領創新,緊扣十九大報告,估計學了很多回,能把這個精髓找出來,再在各位同行都是在業界很有經驗管理運營者,今天大家說的最多是需求,非常厲害。滿足用戶需求,一定是做需求,為什么說需求,您說的時候我突然想起需求最重要的,李嘉誠兩個兒子天天配他吃早飯,因為這兩個兒子對他爹有需求,有需求要他的資金,要他的經驗,要他的教導,所以我覺得需求很重要。所以我們今天要做的事情,歸根到底大家都說的非常一致,我們怎么能讓資產保值增值,我們要做的是這個事情,所以剛才劉總引領標準,引領創新以后,我突然間想起來一般句話,我們應該引領需求。

  我來自城建置業,我們管的都是城建置業自有型資產還有一些大型的政府性項目,北京市城市副中心,市委辦公樓是我們在管理運營的,32萬平米,17棟樓,這里面每一個領導,有的是政治局的領導,他們需求是個性化的,我們對要他有個性化差異化服務,前兩天有幸福根據北京住友集團聯姻合并充足,現在管北京人大樓,北京市政協樓,我們一下管了北京市北京市四大班子里的四分之三。

  對于我們來說,對于一個國企,無論是國企還是央企,還是在座管資產的同行,無非要做到幾件事情,就是創新,創新的能力,另外一件事情就是管控能力,我覺得先別說怎么讓他爽,讓問題不要發生,出了問題才是大問題,最好是什么問題都不發生是最完美的境界,無感服務。因此我覺得對于國企來說,或者我們在座的同行都需要重視一件事情,就是企業文化。企業文化這里面我想再說說我的一個感受。劉總這個玉很厲害,我再拋兩個磚,您引領了標準,引領了創新,還有引領了需求,品質引領是我們搞運營管理最重要的根本點,所謂品質引領,大家都是同行,大數據時代,怎么解決好人與人的關系,人與物的關系,物與物的關系,大家都很有經驗,F在是一個大數據、云共享的時代,說起來很新鮮的,無非幾個字,制度創新、管理創新,你能不能適應這個時代,不就這八個字,制度和管理,完了以后再往下創新它、引領它,我們做資產管理不需要太多的高精尖的東西,這里有人做。我想說我們在創新的時候怎么引領他的需求,北京城建大廈是我們管的第一個自有性寫字樓,我們剛管理的時候要求糧價食堂運營商必須用非轉基因油,就這一點,我們品質一下就提升了,引領了很大震撼。后來到了中關村金融大廈恩(音),我們在北京第一個雙創基地管寫字樓的時候,我們說這里面有32家都是金融科技創新企業,我們怎么樣引領他的需求,我們成立了一個金融創新聯盟,把里面企業連起來,抱團出海,他們覺得很爽,我們替他想到了他們的需求。我們經常開例會,大家互相交流,這種金融創新能念在一塊,等我們想做一個人工智能,人臉識別的馬上有客戶幫我們免費給我們試用,這樣就合作共贏,由于這兩點需求找到了以后,我們很給力的很開心的享受這種引導需求帶來的快樂,我們現在在東土城這個地方,剛建成一個城科大廈,這個樓并不大,如果大家關注一下新聞,連兩天北京市新成立一個央企國家官網公司,是中石油、中海油幾家企業聯合成立的一個正部級單位,中石油總經理兼這個公司董事長,每年給朝陽區帶來上百億利潤,就這么一個企業選址,在全北京市選了30家都不太好,但是找到了北京城建集團城科大廈,因為我們管的這些寫字樓不僅是安全、舒適便捷智能,更關鍵能夠滿足他的需求,這一點我們還是比較開心跟大家共享的,因此我們的到來在東土城比不上金融街,最高寫字樓租賃價格是煤炭大廈,7.5塊一平米一天,我們去以后馬上漲到10塊錢物一般天,這就是品質需求帶來的共享的魅力,大家已經說的很透了,我補充說一些我的小細節,希望下來以后再交流,感謝在在各位,感謝劉總給我發言的機會,謝謝大家。

  張毅:謝謝馮總,引領需求,引領品質還是可以創造價值,立竿見影,這個投資商一定會很高興。高興之余是這樣,五位嘉賓,每人我們用剛才提示三分鐘,我估計剩一分鐘,每個人用兩個字,這事挺難,用兩個字總結您剛才所說的這個新邏輯,應該是一個什么樣的,先請張總。

  張存理:我說一下我覺得如果說應對未來兩三年的變化,可能我要總結應該是"專業",因為所有事情專業度不管是從運營也好,招商也好,還是管理也好,專業度到這個層級,自然會有客戶過來,滿足客戶需求,這也是你專業的一部分。

  孫鵬陽:我想總結的兩個字就是"顛覆",未來寫字樓也好,需求也好,可能都會被重新定義,但是我相信我們行業內的人有這個勇氣來接受這些挑戰。

  周雪峰:我引用上午鐘教授里面講的兩個字,因為給我們這些企業提供了很大的信心,里面有兩個字非常好,就是"深耕"。

  馮建軍:我想說"品質",我覺得品質是我們做物業資產管理里面最重要的一個環節,謝謝。

  余玉梅:我覺得還是"創新",作為服務行業我們還是要把我們的創新服務做到更好,這樣才能保證品質,保證我們資產不斷增值保值,謝謝大家。

  張毅:謝謝,我總結一下,剛才五位嘉賓說的是"專業、顛覆、深耕、品質、創新",今天是12月13日,11號、12號中央開了中央經濟工作會議,昨天凱哥我任務以后我好好學習了一下中央經濟工作會議的精神,半夜睡不著覺,我總結幾個字,一個是"難",不知道大家能不能看到經濟工作會議里面突出的一個難字,國內經濟的難,整個大的國際經濟的難,以及國內國外對接的難。面對那個難,其實中央要求一個字就是"穩",出了很多政策。還有幾個字,是我挑出來的,不知道準確不準確,下一步應該怎么辦,一個是要有"積極的態度",就是積極,因為現在國內面臨的畏難的情趣很多,從中央到地方從企業到政府,中央經濟工作會議提出來"積極",我不知道我總結對不對。第二個是"創新",剛才我們嘉賓也提到了,在新形勢之下,在新時代,創新應該是一個始終的主題。最后三個字"高質量",無論經濟發展,還是在很多工作細節上面,要高質量,最后我想在未來一年,讓我們大家用中央經濟工作會議的精神去引領,把我們商辦物業能夠做的更好,謝謝大家,我們這個環節到此結束,謝謝各位嘉賓。

  來源:房訊網

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