2019產業園論壇:新周期下科技園區的新邏輯
http://www.239130.live房訊網2019-12-16 16:04:00
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[提要]在經濟新周期下,如何把握新時代科技園區發展的新趨勢?如何實現科技園區與園區產業的共贏?哪些領域才是未來產業園區、科技園區投資的新方向?

    房訊網訊 2019年12月13日-14日,中國寫字樓產業園發展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦,主題為"融合與分化:新周期下房地產的新邏輯"。

    來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇,聚焦新時代房地產新周期,探索房地產市場融合與分化的新趨勢,解讀房地產行業新邏輯。

  論壇由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦,全聯房地產商會寫字樓分會承辦;同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產、北辰實業寫字樓、首創高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產業園、寶能、富力集團、首創·新大都、北京經開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創新產業園、銘泰產業園、北京城建置業、中關村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。

    在當天下午進行的“產業園論壇”領袖圓桌對話環節,就“新周期下科技園區的新邏輯”等話題進行了熱烈討論和觀點交鋒。特邀電子城集團副總裁張南先生主持,參加討論的嘉賓包括海淀區投資促進局副局長王春生先生、中科產城建設開發有限公司董事長郭瑩輝先生、大悅城控股北京公司西北片區副總經理貢向清女士、實創億達科技發展有限公司總經理官蘭蘭女士、 中關村不動產商會會長張靜先生、北京中關村海淀科技金融創新商會秘書長付強先生。

    以下是產業園領袖圓桌論壇實錄:

    今年5月23日,北京市住建委連發216號、217號兩份文件,完善了已建成研發、工業項目的轉讓管理,并進一步明確了研發、工業等產業項目的審核部門、審核標準和審核時限。業內人士普遍認為,兩份文件帶來的變化料將深刻影響北京科技園區的未來發展,北京科技園區或迎來"持有時代"。

  在經濟新周期下,如何把握新時代科技園區發展的新趨勢?如何實現科技園區與園區產業的共贏?哪些領域才是未來產業園區、科技園區投資的新方向?讓我們聽聽政府領導、行業協會和開發商怎么說。

    張南:我們論壇的各位嘉賓,大家下午好,我是張南,有幸受大會委托,今天做主持人,今天有很多老朋友,我看到今天對話的題目是新周期下科技園區的新邏輯。兩個新,我覺得我們與在座各位對話嘉賓專家,一定會給我們更多更深的解釋。

  話不多說,我覺得這個核心還是讓我們各位專家有更多的發言時間,給大家更多的干貨。剛才主持人介紹了我們各位嘉賓的名字,還有他背后的單位,其實這個來講,剛才我們大會的主持人說到文件的問題,說到變化,我們整體園區環境有了非常大的變化,大家知道我們現在都在學四中全會,國家也是,一個是有偉大復興夢的大局,再一個是有百年未有之大變局,我們園區運營業一樣。

  首先我想有請海淀區投資促進去的副局長王春生先生,作為從政府角度出發,對于這樣一個新時代園區發展的新趨勢,有一個解讀。再一個如何在新形勢下做好科技園區的招商引資工作,有請王局長。

  王春生:很高興在朝陽區參加這個活動,我是海淀區,現在海淀區最大的問題,我們現在海淀區有幾多幾少,多的東西不用說了,資源基本上是北京市科技資源最豐富的,無論人才、企業、規模、數量,GDP連續四年第一名了。我們少的地方就是空間,空間是經濟發展重要載體,如果空間受到制約,可能對經濟發展。在朝陽寫字樓超過100米的高度都很多,但海淀區幾乎看不到,海淀區容積率受到限制,所以我們對空間更加珍惜,北京市政府最近幾年通過疏解首都功能,我們土地集約利用程度更高了,所以我們希望走高精尖的道路,在新的形勢下,特別是北京市政府海淀區一萬平米收入規模要到四個億到六個億,區級貢獻達到5000萬水平,如果每增加一萬平米,可能給海淀區每一萬平米增加120萬的稅收,所以海淀區的門檻是比較高的。

  最近幾年我們也有大的企業,滴滴、美團、京東,海淀區現在資源是很稀缺的,在這個新形勢下,海淀區政府也出臺了一些新加坡政策,如何集約發展,促進全區域的高科技企業發展,首先第一個我們現在把海淀區里面高精尖產業進行細分,如果投資強度沒有超過剛才說的投資強度,在海淀區基本上沒有資格去拿地的,只有可能租地。今天有兩個項目,智慧谷還有金隅都是我們海淀項目,海淀區前期在2010年-2014年的時候,當時我負責中關村科技城的推進,當時出來300多萬平方米,那時候是高校和科研院所,這兩個項目是央企,這個也在海淀區最后幾塊很稀缺的地方,所以我們通過這兩個地塊,也是想在這兩個項目里面更多引進海淀區符合產業地位的高精尖產業項目。

  現在海淀第二個就是少,我們海淀區寫字樓里面高品質的比朝陽少得多,我們按照這個標準的五星級、四星級相對少,有兩個因素,海淀的企業跟朝陽企業不太一樣,海淀企業都是一分錢一分錢掙,朝陽廣告公司、商務公司,他們錢跟炒股式的,沒有我們這種干勁,所以對寫字樓的要求也不一樣。我們海淀區的企業,特別是初創企業,對物業的水平和寫字樓不是特別嚴格,一旦國際化或者做大以后,普遍更希望入駐一個比較高品質的樓,像龍科大廈。第二我們寫字樓空間已經很稀缺了,能做到這個寫字樓以后就不是為了再想這個樓的服務品質,所以這個就跟朝陽區有很大的差距。

  最后我想說什么,海淀區的企業,全國都在海淀區都想挖我們海淀區的企業,都在海淀區周邊,我們海淀區的資源,特別是空間資源受到限制,我們希望大家在跟我們不叫挖,也叫引進我們海淀區企業,跟政府溝通一下,有些企業可以有序進行引導,不要把海淀的企業連根拔走了,造成咱們再見面不好意思很尷尬的。

  張南:謝謝王春生局長,我是聽到了幾個信息,剛才我問的問題,我了解了作為王局長他政府代表方面的一些訴求和要求,這個我是聽到了。還有一些希望,當然投促局領導沒有把營商環境做更多的介紹,畢竟我們今天是商業專業的論壇,政府的訴求和要求我們清楚,我想作為行業組織的代表,對于同樣問題有什么看法?有請中關村不動產商會的會長張靜先生給大家分享。

  張靜:跨著來了,我以為還要等四個人呢。各位大家好,我是來自于中關村不動產商會,很多人看到我們這個名稱以后,都感覺我們是開發商,一說不動產,就跟開發商連在一起了,其實我們不是開發商,我們是從2002年,從中關村走出來的,我們是為科技園區,文化創意產業園區,這些運營商的社會組織平臺。本來我還想聽聽前面幾位的高見再說一說。但是我覺得一下我們主持人就從政府形式跳到我商協會了。

  我說點自己的觀點,也可能跟這個有些跑題,我覺得我看好科技園區的,還有文化創業產業園區的投資和運營。這是從我們行業協會得出來一個結論,剛才有些企業家也講了,無論是北京,還有上海,特別是長三角,一些一線城市,都有很多空置率,是不是會出現經營風險,我覺得我是這么理解的,我們舉一個比較生活的例子,生活的例子是什么?就是說我們在生活中,我們可能看到一片排骨,在看到排骨的過程當中,有兩部分人,就即刻站隊,一部分人首先看的是骨頭,另一部分人看的是肉,我是食肉動物,主肉派,我看好北京乃至中國的寫字樓市場。

  據我們提供的研究報告,我們決的分兩個方面,一個方面就是從去年開始,很多人就找我們,讓我們提供這方面的咨詢意見和建議,很害怕,覺得科技園區文化創意產業園區這種投資應該看,等,不要再投,要控制自己的規模。但是我們也通過這幾年,一兩年,我們得出一個很好的數字結論,現在從南邊上來向北上有一支比較大的隊伍,向北,特別是北京進入。我們就思考一個問題,說為什么?為什么我們中關村的,北京的害怕投資,不敢擴大規模。但是我們南方的這些企業家們,為什么更多想在北京做投資,其實我覺得就是一個字,是不是有質量,如果你帶著質量進入一個競爭比較激烈的市場,我覺得你永遠會贏。我們用傳統方法,傳統思維,沒有傳統運營模式來操作我們過去所謂的科技園區,我覺得在三五年內必定有一批人要被市場淘汰。

  南方的這些企業家,包括北京的一些企業家,他們懷揣著質量,大膽在北京投資,而且投資規模非常之大,讓我們看到很震撼,說明他們對北京的寫字樓市場看好,他們為什么有這樣的膽量來做這種事,我覺得他們一定不是盲目的,他們帶來了新的有質量的東西,第一我覺得他們帶來了高質量的人才團隊,這是我們商業協會分析以后得出的一個結論,大批的有創新思想的這種團隊,高質量的團隊進入了北京。第二他們有很好的文化理念,第三個他們有很好的創新投資理念。由于時間關系就不展開說了,從商業協會的角度,我對北京的寫字樓市場,科技園區,文化創意產業園區看好,我覺得還有很大的發展潛力。祝我們各位企業家投資成功,發展越來越好,謝謝大家。

  張南:感謝張靜會長,他其實從一個行業組織的角度,給了一個好的方向的研判,就是說這一塊不管怎么因,我們雖然在新形勢,新的邏輯下,大的方向是向好的。

  張靜:主持人他們很厲害,他們電子城在昆明投資了100萬方,在廈門投資了20多萬方,在南京投資了30多萬方,全搞科技園區的,說明我們主持人他們就看好這個東西。

  張南:我突然發現,好像在座的除了我主持人之外是朝陽的,好像其他六個人都是海淀或者是在中關村,我們朝陽也有中關村,剛才我們投促局的局長,一樣的概念,朝陽一有中關村地區之一,我們同樣有非常強勁的科技力量。我覺得園區就是我們產業和科技內容承載的一個主體,具體操盤我們中間有兩位女士,我覺得這塊來講,就園區的具體的操盤,怎么讓它更能富有內容,富有能力,讓它能夠更好的人性化,大家都有一些實際的體會,剛才我們貢向清貢總已經做了一些分享,請兩位簡單描述一下,如何在這樣新時代和新邏輯中,有怎樣新的打法和邏輯在里面。

  貢向清:謝謝主持人,在回答主持人這個問題前面,其實我很想回應一下我們海淀區貿促局領導說兩的無的問題,營商環境從十九屆四中全會,很企業攜手共同解決政府在這個過程中出現的問題,一個是我們缺少高品質的商辦的寫字樓,還有在我們園區里面高品質的產業辦公,其實這兩個高品質,在簡潔我們E_ZIKOO智慧谷的項目里面就已經推出來了,我們目標在海淀北部區域打造高品質辦公。

  張南:也插一句,這個項目一聽名字就覺得多好,多應景的名字,叫智慧谷。

  貢向清:再來匯映一下主持人說的新周期新邏輯,整個新的周期的大的背景,是我們整個國家由高速增長轉向一個高質量增長,高質量增長最重要落地是我們抓到我們實體產業,說白了是四個字,是科學至上,像您說為什么您一個人是朝陽的,我們這些人全都是海淀的,因為海淀,一個地方,在這種新的周期,我們一定要落到一個高質量發展著力點,是我們產業怎么落,我相信我們對于房企來說,或者對于不可回避,大家不主動說我是開發商,我是房企,我們都是美好生活建設者,其實從根本意義上是提供空間的載體,但是在新的周期下,空間載體已經不僅僅是蓋一個方式,你只要在這個上面疊加更多業態,這個邏輯不是簡單蓋一個房子去出租,坐著收租子,這個邏輯是要變的,要在里面疊加更多生命力,讓整個樓,對于你的客戶,我們說去賦能,為你客戶賦予價值。這里面疊加多元的東西是什么?就是各式各樣的資源,其實從一個人滿足一個衣食住行一樣,對于產業來說也是一樣,所以你要從產業、生產、生活,整個商業,整個所有角度對待,我們疊加就叫商產文旅科技于一體的整個商業辦公于一體,其實是一個產城融合,產學交融的區域,這就是我們在新體系下操盤的一個邏輯,讓你這個空間變得更加豐富和延展,這個過程榮辱了我們國家對經濟的發展的要求,政府對這個區域發展的要求,人民對自己生產生活工作結合在一起,這個項目才會有更好的價值,才會真正實現為你客戶賦能,我們經濟就是高質量發展的。

  張南:好,有請官蘭蘭女士。

  官蘭蘭:剛才也聽了貢總的分享,實創億達的項目從2018年開放運營,總規模50萬方,位于海淀北清路附近,也是一個標桿型科技園區,到現在為止,我們可能經歷了一年左右的運營時間,已經成為海淀北部租金最高,出租也是情況最好,目前運營的情況還是比較良好的一個項目。我也分享一下這邊一些感悟,個人的一些體會。我是覺得做科技園區的前提應該是要做產業,產業是首先的,其次才是做園區。但是一會兒我講的邏輯可能還是先從講園區開始,我們其實滿足的是我們的客戶的兩個層面的需求,第一個層面的需求是辦公的需求,做產業就是滿足產業發展的需求,我們滿足客戶辦公需求方面做了什么工作,除了大家常見5A級建造標準,整個園區為了符合科技企業辦公需求,我們空調供冷時間是沒有節假日,一直持續到晚上12點,是因為園區里面科技型企業,尤其我定位人工智能的企業,都是到全年沒有什么國慶,沒有什么春節,沒有什么周六日,一直在加班狀態,所以我們這種空調供冷時間符合他們的需求。

  除此之外,整個園區大概有7萬方商業,也是為了符合這里面所有企業,他們在生活和商務方面配套的需求,這是園區永遠需要具備最基礎的能力。

  再有一個我們在滿足大家辦公需求方面,我們還體現了文化與科技相融合,就像我們一直的一個理念,科技不止于科技,中國樽一號在硬核科技包括了一個美術館,跟中央美院合作的美術館,大概有4000方,像當時中央美院老師提到的,這就像一個有硬核科技園區里面有一個柔軟的心,賦予了整個園區文化的標識,同時中國樽一號連續兩年在(53:36)來呈現整個樓梯的藝術形態,也是一另外一種科技藝術的呈現,所以在滿足企業辦公需求層面從他們最基礎物理的空間,以及到商務空間,還有文化科技相融合的方面,我們都能符合他們的需求,這是剛才說的辦公需求。

  剛才說的第一點,科技園區首先應該是要滿足產業發展需求,中國樽一號產業定位聚焦在人工智能、商業航天、金融科技,人工智能是我們最主要的產業方向,我們滿足這個客戶的產業需求的方面首先我要知道這個行業發展的痛點,我們詳細分析了一下這個行業在全球發展布局,在北京中關村發展趨勢,以及這個行業里面產業鏈的狀態,最后我們總結出這個行業發展的痛點,包括人才發展的需求,以及前沿科技算法的前沿創新的需求,還有投融資的需求,最核心是場景落地的需求,就是AI企業是技術驅動型,但是市場落地方面是有困難的。

  我們園區能做什么,在所有痛點里面,我們分析了我們園區能做什么事情,所以我們把AI場景的落地做成我們最主要的園區企業的服務,這里面就是我們在園區整個正在打造的智慧園區場景里面,所有環節都是對我們科技企業開放的,他們把我們整個園區做成一個大的展示的平臺。同時我們園區里面會專門配備一個團隊,包括金融服務,技術服務,市場服務,人才服務,圈層服務。比如我們金融服務,前段時間入住一個企業是人工智能領域視覺分析,應用在工業質檢方面的企業,剛入住之后我們金融服務主管就組織十幾家投資機構跟他一對一做投資輔導,今年還沒有融資,明年年初計劃融資,但是這樣一個前期的工作,我們已經開始做了。

  像市場落地這方面,我們幫園區企業對接了很多國際交流的機構,以及他們商會,還有國家大使的參贊,促進我們園區企業海外走出去,出海的一些節奏。我們還請了各個大的高?蒲性核慕淌,以及一些大的企業的CTO到園區做技術分享,提高他們技術方面的溝通和交流的能力。

  所以其實從我們角度來說,我們第二個滿足企業需求就是滿足產業發展的需求,滿足產業發展各個環節的需求,尤其要關注企業發展的痛點。所以在這樣一些情況下,我們園區的企業在2019連狀況下擴租狀裝特別良好,有的企業剛開始談只租一層,簽的時候租兩層,簽完之后沒多久就是租三層,這是我們目前運營的狀態。

  張南:我們兩位女士,一看就是叫操盤手,一個從構架上,一個從需求出發,跟大家分享了她們具體在園區的實際運營管理方面的一些內容。但是大家看到,我們政策,我們的園區資產狀況,我們管理方式,運營模式的變化,往往現在來講園區的內容,包括運營的內容,包括資產自內容,都在發生背后本質的變化,我們出現了輕重,出現了金融,我們出現了園區很多內容,由不同的主體各自細化分工的狀況,這也是我們園區在發展這么長時間以來,越來越多的細化分工的結果,我節的這個來講,其實像我們的變化到底是順勢而為,還是逆流而上,我們都有這樣的角色。其實今天變化也非常大,這里有兩個好朋友了,剛才發言的張靜總都是老朋友,很多年的老朋友。郭瑩輝郭總也是老朋友的老朋友了,也是我們園區運營開發管理的先驅,大概20多年從業者。其實這兩位老朋友的身份和背景都有了一些變化,但是我覺得大家從事到整個園區的心和內容還是沒變的。

  最后先把郭瑩輝總放到最后,先請問一下北京中關村海淀科技金融創新商會的付強先生,想從我們金融角度出發,因為一定是離不開金融,什么事都離不開,從金融角度出發,如何解讀一下我們園區產業內容,跟園區核心的資產內容的關系,然后在未來科技園區投資的方向,我想請付強先生給我們有一個分享。

  付強:感謝大家,感謝主辦人,我叫付強,中關村金融商會。我們這個商會主要有兩塊會員單位,一個是金融機構,一個是以新三板為代表的企業,但是我辦公的地方那屋可以注冊200多家投資機構,所以我們平;揪妥鼋鹑谕顿Y機構和企業的見面交流會,過去講叫投資融資洽談會。最近我也是海淀的政協委員,前兩天特別巧的是正好寫了一個提案,叫做《協同招商引資,優化營商環境》,剛才前面投資促進局王局長談到,你們再到海淀挖企業的時候最好事打個招呼,以前見面不那么尷尬,F在大家都感悟到,也感受到,各位都是地產行業專家,在這個行業都屬于前輩,包括北京地產,其他地方都做過。辦公的,園區的,商業的都有。在這里面我前段針對我這個議案有些,像做園區的建房的公司跟我們交流過,說產業園在做開發,就是由重資產走向輕資產轉化,這個過程中原來是建一片帶一片,現在是企業不太容易過去,這里我也感悟到,因為北京定位四個中心之后,有疏解非首都功能之后,很多其他地方到北京招商引資,業務越來越重,目標非常明確,尤其在這里面,我們海淀來了好幾位,重點是到海淀去挖高科技企業。協同招商,就是讓企業走出去的時候,不要誤打誤撞。

  因為我們會員單位有很多新三板企業,王局長也說了,規模都是有要求的,平方面積都有要求,新三板企業大家了解,我個人認為說大不大,說小不小,很多政策目前可能又貼不到,所以他們存在一些不得不走出去的一個原因。還有一些根據自己情況,也想走出去,隨著外面的招商力度越來越強,所謂的政策,或者說優惠程度越來越大,他們也有這種沖動。我之所以提這個提案,就是想讓企業有計劃有步驟,適合當地發展。因為我也接觸了很多其他招商局的領導,包括一些機構平臺,他們也想把所謂的高科技企業引進去。因為我記得一個數據,2016年底,全國有100多家屬于高新區,目前發展不是特別滿意,或者說不是所有發展那么好,所以他們招商力度非常強的原因,希望那些高科技七能入住當地的高新區,促進當地的發展。

  但這里面我個人感覺,他們缺一個因地制宜,還有一個沒有把自己特色挖掘出來。我當時給了兩個概念,各地到北京招商,我說你們基本上空氣好,房租低,員工成本低,可能還能解決戶口,這是你們到這來的幾個優勢,你們針對都是北京地區。而我們企業都出去是面對很多不同地區的地方,他可能在北京、天津、錦州、河北、河南,來的條件都是這個,聽多了你們其實優勢就沒了。你們的特色到底在哪,河南特色到底在哪?至于說很多產業園,我參觀了北京的一個企業做產業園,后來他說我們現在想去,當地政府很支持,但是也有條件,希望把這個產業帶回去。所以他說我們有向由重資產向輕資產轉化的需求,我說了一大堆,也不知道合不合適,將來和王局長可能會有進一步交流機會,希望企業走初期的時候既要得到海淀政府的認可,協同讓企業走出去,不是說現在好像有種感覺,各地過來就是挖企業,海淀辛辛苦苦培育多少年,如果讓這些企業走,如果將企業留下。剛才王局長說了,有些辦公引入朝陽,我更希望科技總部留在海淀,研發總部留在海淀,因為有人才。

  張南:今天話題第一個請王局長發言之后,感覺話題好像偏向招商引資和互相挖墻角,我也做園區做了很久,當然說實話,海淀很多總部到朝陽我是操作者之一。但是我的觀點跟大家不一樣,我覺得不是挖,其實企業現在整體的選址很簡單,是有很強的自主性,這個不是挖,就是做好自己。不管是政府也好,不管是我們的園區的運營者也好,我覺得做好自己,這是核心,做好內容。我覺得這個來講,整體大的營商環境,每個地方都由當地不同的區位優勢,核心還是做好自己,不管是哪一個角色,今天咱們話題到次搞一搞,我們是中國寫字樓的論壇,今天這個話題海淀企業居多,以海淀的角度說這個事。最后請郭瑩輝老師,郭總應該是從實干者到理論家,都是集于一身的,我們交流很多,最后請郭瑩輝總把自己最近的一段心得和體會,加上對于我們新周期下新邏輯的看法,跟大家簡單做一個分享。

  郭瑩輝:謝謝張南總,首先我說我這個身份,中科產城是我今年剛剛打造的一個新的投資平臺和園區運營平臺,就是園區輕資產,我想分享除了剛才我的主題演講中,用產業運行的思維和方法來解決地產存在的堰塞湖以外,我講兩個案例和三個趨勢。一個就是我除了北京的園區,我觀察全國園區比較多,大家講是北京的感受,其實北京我現在比較一下,天子腳下,在北京市場上,這么好的資源條件做園區其實壓力并不大,而大的確實是外地的,省會以下的地級市,縣級市,真的很慘。

  我們在園區里面有很大的誤區,商務園和科技園絕對不一樣,現在行業里把這個兩年容易搞混,第一個是洋蔥型園區,現在服務的是我們四川天府新區,一個LP投的,我當GP給他操盤,去跟政府談園區的時候,政府很傲慢,我的天府新區,CBD金融機構多如牛毛,我也沒客氣,四年前就談來沒談成,就回北京了,進展結果和我當初預測一模一樣,你是做了一個商務園的寫字樓群的建造,而不會是一個產業活躍的城市,當時我的判斷,我說你叫掛牌經濟,你是一個華麗的城市外表,但是一個洋蔥內核,沒有稅收,沒有內容。但是他確實除了賣地收入之外,除了買樓從六千變成一萬二,這個城市到現在為止,樓是空的。所以我說叫洋蔥型園區,剝來剝去沒有東西。

  我再舉一個我為2012年在長春投的園區,我把它叫板栗型園區,外表其貌不揚,剝開了滿滿干貨,這個園區里長春市郊外15公里,可以說在玉米地買了了995畝地,花了15個億,有產業,有住宅,到今天,我每年給政府交一個低價格,30億產值,5億的稅,合到我擁有的產業的畝數來說,每畝稅收150(1的:07)  。

  張南:我猜內容一定有電信這樣的企業才能支撐這樣的利潤率。

  郭瑩輝:我招了200多個企業,兩個最牛的。

  張南:我們是有共鳴的。

  郭瑩輝:其他都是散戶,我說明一個道理,我們做科技園,是把產業孵化和各種平衡,各種利益,各種利潤放在一起,政府不斷往里加持,幫助企業招商,給綠色通道,所以做這個成功,這是一個很具有代表性的案例。我想講這兩個案例之下,就講現在做園區的趨勢。

  剛才我們講的房地產很寒冷,產業地產更焊液,寒冷之下有溫暖,現在國家在產業結構調整,創新型國家建設,尤其是過去土地財政慢慢弱化的時候,依賴產業的轉換,新舊動能轉換,所以去年2018、2019年中國城市市長和書記的角色,兩件事,一個科技創新,第二產業招商,抓經濟。所以現在營商環境從全國的環境改變,實際上就在抓我們產業落地,產業建設。實際上給我們產業園企業帶來巨大的商機,這個商機之下就回到剛才說在知道什么叫園,什么叫城,什么叫創新,我們就可以理解現在政府和我們是同伙。我們和住宅開發商絕對不一樣,那個在無限的打壓。

  張南:利益是趨同的。

  郭瑩輝:我們現在和政府的訴求是一致的,幫他做產業創新,因此現在有三個趨勢,在運營層面。第一個就是精準招商,過去我們地產企業,講產業故事,講商住配比,就能拿到地,不行了,地方政府必須看你招什么樣的企業,他才給你土地,所以從政府給我們限定了,我們運營園區的前提條件。

  第二是資本招商,實際上從我們運營商來說,我們會做VC、PE的企業孵化,但更大力度來自地方政府,現在可以看到任何城市都有產業引導資金,地方政府親自上手,親自投錢拉企業,這些地方政府在園區招商中起到了一個資本投入和要素導入的過程,這是第二。

  第三是服務招商,我們2018、2019年在經開區、高新區,包括地方行政區,區政府這一級發生體制變化,很多園區運營企業站起來坐下來,完全市場化。改變招商的模式,服務的能力,就像我們市場化的園區運行企業一樣,政府在改變,項服務方改變,來給落地的入圓企業提供更好的服務,所以說這三個精準招商,資本招商,服務招商,實際上是運營企業和政府為了同一個目的,共同在形成合力。所以剛才講了大勢,是政府鼓勵的。第二從行為動作上,雙方是趨同的,我認為我們做產業園一定要比做房地產開發有更長的盈利空間,更厚的盈利空間,更長的發展道路。我就說這么多。

  張南:謝謝郭總,今天時間關系,感謝我們各位嘉賓,各位專家關于我們新周期下園區的新邏輯的一個分享,我覺得不管時代怎么變,周期怎么變,人怎么變,政策怎么變,我覺得不變的是我們每一個園區從業者真真正正推進我們園區產業發展的這顆心,我不知道大家同不同意這句話,感謝各位嘉賓的聆聽。謝謝大家,我們這場的對話到此結束,謝謝。

    來源:房訊網

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