[城市更新論壇]存量時代城市更新的新邏輯
http://www.239130.live房訊網 2019-12-16 15:03:00
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[提要]作為房地產企業和參與各方想要做好城市更新必須具備哪些種能力? 當前城市更新面臨哪些挑戰與機遇?

    房訊網訊 2019年12月13日-14日,中國寫字樓產業園發展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦,主題為"融合與分化:新周期下房地產的新邏輯"。

    來自地產界、金融界、學術界專家和行業精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇,聚焦新時代房地產新周期,探索房地產市場融合與分化的新趨勢,解讀房地產行業新邏輯。

  論壇由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦,全聯房地產商會寫字樓分會承辦;同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產、北辰實業寫字樓、首創高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產業園、寶能、富力集團、首創·新大都、北京經開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創新產業園、銘泰產業園、北京城建置業、中關村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。

    在當天下午"新周期下城市更新的新邏輯"平行論壇上進行的領袖圓桌論壇環節,特邀全聯房地產商會城市更新和既有建筑改造分會秘書長夏子清女士主持,就“存量時代城市更新的新邏輯”等話題進行了熱烈討論和觀點交鋒。

  參加討論的嘉賓包括北京米蘭之窗節能建材有限公司董事長馬俊清先生、首匯企業發展有限公司項目發展事業部總經理馮眾先生、戴德梁行中國資本市場北中國區高級助理董事林申先生、北京中糧廣場有限公司副總經理聶志毅先生、城市更新研究院院長陳方勇先生。

  以下是城市更新領袖圓桌論壇實錄:

    城市更新是城市永恒的主題,是個持續備受關注的話題。在城市規模有限的背景下,我國大城市已從增量時代進入存量時代,這也意味著,城市更新將成為城市發展的新增長點,城市更新是城市功能的重新定位,也是城市動能的重新發現。

  據統計,品牌房企半數已參與到城市更新領域,合作與收并購步伐加速,金融退出機制也已見雛形。目前,品牌企業如恒大集團、碧桂園、萬科、保利、華潤、大悅城、首創等半數房企已經參與到城市更新中。同時,2019年以來,聯合辦公行業波折不斷。而長租公寓爆雷的趨勢大有愈演愈烈之勢。

  那么,作為房地產企業和參與各方想要做好城市更新必須具備哪些種能力? 當前城市更新面臨哪些挑戰與機遇?

  夏子清:很高興受邀就城市更新的話題跟大家各位進行一個碰撞,戴德梁行的劉總因為一些特殊事務的關系,改成戴德梁行中國市場部高級助理董事林申先生。

  城市更新在中國不算是新事物,也算是新事物。從市場來講,只要有新建的就會有存量,有存量其實城市更新就一直在進行,但是中國確實是比較特殊的情況,改革開放四十年以來,應該說經歷了最快的城鎮化的速度,改革開放之初只有19%的城鎮化率,現在已經接近了60%,在這樣的高速城鎮化的背景下,我們的階段也在發生著變化,大家知道現在建設用地的總量天花板還有耕地應約數讓我們的土地用量發生根本的變化。

  有三個方面:一個是從高速發展向中高速發展到現在的增量和存量并存的時代;第二個變化是從高速發展到高質量發展的時代;第三個變化是現在的城市建設和管理的視角也在發生變化,向基層視角轉變。

  新的時代也給我們企業提出了很多新的思考,可以說了大家進入城市更新,也不僅僅是因為我們想進去,而是市場在哪我們就要到哪做,但是怎么做好城市更新,現在有專家也說了幾種路徑,科技驅動能力,產業迭代能力,創新和設計能力,資產管理能力。在座的各位,第一個問題是提給中糧的聶總,從開發商的角度做一個解讀,要做好城市更新需要具備什么能力?

  聶志毅:城市更新是一個新的話題,內部來說也是一個風口,中糧從北京開始,中糧廣場的改造15年開始,從北京做了兩個項目,中糧廣場,三立大廈(音),今年有幸去做宣傳的城市更新、產業園和業務的發展,北京和深圳350萬方需要產業升級,在我看來開發商要具備什么樣的能力,比如說開發商的前期的項目設計應該是基本的能力。

  內部更看重的是創新,產業還有運營,這也是我們一直強調的,也是內部的團隊怎么利用創新的手法完成項目的改造,不管是設計上,創新的理念,創新的思維,都是我們一直強調的。我們要運用創新的手法使我們的產品更加驚艷,更加有競爭力。

  從寫字樓到產業園,更多的要從政府的層面說,不僅僅關注的樓宇空間的變化,更多的是產業迭代的升級,可能有商業的運營能力,還有不同的產業鏈條的能力,現在我們也在推動的項目,在深圳做的健康的產業園,圍繞中糧的產業鏈條做食品健康,檢測、大數據,我們把原來的廠搬走了,重新建廠,都是產業升級。北京的一些原來的百貨升級為產業,引入了摩根史丹利,CBA,都是產業升級的問題。

  我們一直說是重運營的時代,樓宇里面更多的關注運營的手法,我們用商業的手法運營寫字樓,像科技我們自己開發的智能化的運用,社群社區的運用,甚至更多的在探索的產業升級的服務,怎么在產業鏈當中幫助客戶在產業園里面孵化他們,幫助他們共同的成長。整體把整個片區從一個項目帶到區域的重構和區域的升級,我們也希望和政府一塊推動整個區域的重構,進一步加強資產的價值。

  夏子清:謝謝聶總,城市更新總體上來講,開發企業介入城市更新算比較早的,我的印象里面我們最早介入城市更新應該是金地,之后的佳兆業、富力這些企業,包括萬科,剛才的主持人說了,半數企業以上都在做城市更新,TOP100強企業都有布局了,現在國外的機構和運營企業也在進入這個行業。

  因為我們確實從新增土地建設量來講已經到了天花板了,真的進入城市更新,也有人說新建是一個老事物,但是城市更新對我們也是一個新事物,我們也面臨政策,金融退出模式,都存在很多的困難。今年的WE WORK的IPO失敗對行業的影響也很大,雖然我們也說有一些退出的機制在解決,但是在中國還是也很長的路要走,尤其是商業這塊,我們的國情也不一樣,在國外REITs已經發展的很好了,但是在中國只能說是類REITs,離真正的REITs階段很遠,城市更新面臨著一些挑戰,但是也一定是企業的機遇。下面有請首匯企業的馮總講講,您從投資機構和運營商的角度,結合案例講講企業在城市更新里面的機遇和挑戰。

  馮眾:謝謝主持人,想分享的還是從案例出發,一個案例是我們在和西四環的金融科技園項目,原來是華潤萬家和家得寶的倉儲超市,2016年關停并轉了,我們收購了之后想怎么適應新的產業需求調整,調研了很多方案和項目,最后把單體的樓切割成幾個辦公獨棟,非常適合健康科技企業的使用需求,這個項目的特點產權清晰,空間足夠,排污、環評都符合要求,這個項目現在已經滿租了,進入了運營期,從這個項目我們總結市場的機遇是有的,項目不斷的出來,而且大家也都進入了這個領域,尤其我們在北京感受市場非常明顯,新建已經沒有了,打了進入了存量開發和存量改造,以前存量項目不賺錢做的少,現在新建的項目沒有了,所以進來了。

  順應產業升級的需求,研判租戶和客戶對空間的需求以及對行業發展的情況,是對我們市場化運作的機遇,我對未來的市場比較有信心,雖然形勢不如之前那么蓬勃發展,但是會在政府的引導下,產業升級的背景下找到自己的一席之地,而且明年應該是向好發展的態勢。

  兩個項目基本上已經招租完成一個,另一個也差不多,所以我們也在拓展新項目,如果有資源和合適的信息,歡迎推薦。

  夏子清:謝謝馮總,今年11月20日我們舉辦了長三角城市更新峰會,我們和戴德梁行一塊發布了中國城市更新白皮書。說起來大家都在這個圈子里,戴德梁行作為五大行,也請您談城市更新面臨的市場和挑戰。

  林申:我非常贊同剛才聶總和馮總說的,城市更新項目和新建的項目最大的區別就在于不是一張空白的畫布,而是有一個輪廓的畫布,怎么畫出完美的畫作,所以面臨一個困難,我們花很多的精力思考如何創新,在原有的框架下怎么變得更有效并且產生收益。

  這些成功的城市更新的項目在市場上得到很好的認可,這就是非常好的機遇所在,這些項目大多有非常好的獨特的地理位置,這是一個非常好的基礎。我們說房地產就是位置位置位置,它已經把最重要的一點解決了,我們就看什么定位適合它,我們如何實現這個定位。

  這是項目層面的困難和機遇。

  從交易和市場的角度看困難和機遇是什么呢,就是REITs這樣的退出機制還沒有完全成熟,劉總演講的時候提到基金接手改造完成并且租賃完成的成熟項目的時候,對之前改造過程中的手續問題,或者未來潛在的運營風險的問題存在比較多的顧慮,導致現在還沒有大規模的基金接這些已經改造完成,已經運營成熟的項目,這是我們現在看到市場交易層面上的困境。

  從租客最開始不愿意城市更新項目,到現在德國大眾這樣的世界500強企業在城市更新項目簽了20年的租約,我們相信投資市場也是這樣的趨勢,大家慢慢會接受城市更新的項目,并帶來市場的盤活。

  主持人:謝謝,陳院長應該是城市更新的先行者,城市更新研究院也是民間智庫,非常有力量的團隊,也想請您從研究者或者專家的角度講講城市更新的機遇和挑戰。

  陳方勇:城市更新和開發是兩回事,城市更新是長期的行業,劉兵說的案例,如果按照機構的投資者來說能進入的只有兩個城市,就是北京和上海,因為能夠退出,天津很多很便宜的資產,但是沒有人愿意進,因為沒有退出的路徑。

  最近招商蛇口作香港收了一個位置,做了很大的犧牲,投資回報率7.5%,是很高的回報率了,應該是拿的最好的物業,即使這樣的物業在香港上市也不認可,當日破發8%,這是資本市場對更新市場,對辦公市場的反應。

  我稍微潑一點冷水,大家都在講各種改辦,大家知道今年最慘的市場,我跟一個老總聊,他說今年再便宜也不接了,把手里的能做好就不錯了,這個是要提醒大家的,城市更新是有很多的特殊性,要考慮市場的反應,比如說中糧和首創他們有很多的特殊的資源,特殊的地段,特殊的位置可以考慮,但是并不是任何人進出這個市場都可以賺錢的,大多數人都是不賺錢的,可能是賠錢的。包括剛才說的聯合辦公今年出了很多的問題,長租公寓出了很多問題,包括今年說文創,最慘的是東邊的文創,文化傳媒行業很慘,很多的大牌演員都接不到活了,產業不行,市場很難接受,大家不要看有人吃肉,不是那么好做的。

  但是城市更新肯定是未來,這兩年的工作會議只提房住不炒了,已經不說房地產了,你要不做城市更新就沒有飯吃,要不然就退出行業,做這個行業就要想錢怎么進,怎么出。如果要做這個行業,要摒棄原來開發行業簡單的打法,不是說我就是一個炒菜的,我買了地蓋了樓就能賣出去,城市更新你要進的時候想好為誰做,結果是什么,什么產業愿意進來,剛才聶總說的案例,他們在深圳感觸更深,深圳現在的前海那邊50%的空置率,最近的租金兩三塊錢,太慘了。就在深圳這個地方,我看了一個城市更新的案例還挺振奮的,原來萬科的劉愛明在深圳做了一個智能硬件的園,那個樓按建筑沒有辦法說,但是很賺錢,已經實現的租金到產業的邏輯,大家已經看科技,不看產業了,你可以跟一個產業深度連接,這個產業是城市需要的,能夠捆綁住再談租金才好,如果還是以樓的品質,租金來論不行了,現在是搶肉的生意,最近中糧有一個案例,500強就這么多,誰搶了就證明另外一家少了,所以大家拼的是關聯度,拼服務,拼對這個行業的理解,而不是原來拼硬件這些。

  夏子清:接下來有請米蘭之窗的馬總講講,房地產愿意說一句話,上下游產業,最近從商業的角度我們也一直聊,城市更新的領域里面是不是也會這樣分,從社團組織上,我們其實是想給大家提供一種想法,其實也不是上下游,大家還是一個合作的產業鏈上的生態,這個生態作為我們服務的供應商也是不可或缺的鏈條。

  這里面我們鏈接新舊動能的轉換,我們也在做一些老舊廠房和老舊小區的試點,發現很多的問題,包括如何高品質發展的問題,節能也好、綠色也好,未來要求服務供應商的水平和質量達到一個更高的層面上。

  您從供應商的角度講,您覺得這個對于我們是不是一個新的風口,如何保持高品質的發展,迎合時代的發展?

  馬俊清:大家好,這個話題,因為各位都是開發商領域的,剛才聽幾位講了以后,你們是做項目,我們是做產品,上下游我們是分不開的,而且也是很緊密的。

  既然說更新,一致是在原有的基礎上有所提高,這個提高從建筑的外維護講,無論是美觀度,新的功能和新的性能的提升過程中,門窗和幕墻都是非常重要的一塊。

  剛才主持人說了,節能角度我覺得未來的城市更新,未來的既有建筑改造也好,節能都應該是非常長遠的主話題,而且也是非常緊迫的事情。

  中國現在在推綠色建筑,推了幾年,近兩年又在推超低能耗,被動式建筑,這種步伐非常緊。河北省為了給北京市交代,因為北京一進入采暖季,11月15日以后,到今天將近一個月時間,霧霾的天氣數量陡增。由于采暖季的能耗非常大,跟建筑的能耗有直接的關系,河北省提出了一個口號"保衛首都藍天",河北省率先在中國推出了超低能耗建筑,河北省幾個辦公廳聯合推出發文推被動式建筑。

  而且在被動式建筑的推廣過程中給了很多優惠政策,比如說資金支持,原來是一千塊錢的現金支持,這樣做的目的是為了降低建筑能耗,降低冬季采暖的能耗,減少霧霾天氣,為首都做貢獻。

  這里面需要一個概念,門窗節能,門窗節能在普通建筑里面能耗占50%以上,被動式建筑的占比更大,國家也看到了這個問題,所以我們北京市和河北周邊地區率先提出了新的節能標準,80%以上節能,對于門窗歐明確的要求,提出了門窗K值達到1.1的傳熱系數,不知道各位專家老總知道不知道,這是全世界第一高的標準。

  我們原來一直是追著歐洲人走,向他們學習。今天我們突然間超越了他們,我們原來一直說落后德國,落后德國三十年,二十年,后來說落后十年,現在短短的兩三年時間超越了,原因就是門窗在建筑節能里面的重要性,所以這是一個很明確的概念。

  今天講的城市改造,講的既有建筑的節能,城市更新,就是門窗幕墻板塊,節能的貢獻率是第一位的,所以未來的發展過程中應該說門窗幕墻的市場有非常好的發展空間。

  現在為止,城市更新既有建筑改造的門窗使用量要超過新建筑門窗的使用量,我們統計過,一年有6000到8000億的市場。

  未來的發展過程中,您提到的品質提升非常重要,這塊從普通的老百姓,大眾的角度講已經有很明確的說法了,或者說很明確的意愿,比如說重新裝修的時候,重新換房子的時候,第一個事情是講到重新裝修,要換門窗,而且門窗的投資一般的大眾平均在5萬塊錢,高端人群是17到20萬之間,這也是很實在的數據。

  這個數據說明了城市更新二次改造換的門窗所花費的遠遠超過新建筑一次投資的門窗數量,他在自己家買東西的時候一定是追求品質的,買最好的,這樣就給我們的行業已經帶來了新的風口,我們在城市更新和既有建筑改造過程中,近兩年的實踐中已經嘗到了甜頭,今天坐在這里,我們作為部品,特別是外圍護結構中非常重要的門窗幕墻的部品企業,應該是帶來了非常好的機遇。謝謝!

  夏子清:1.1這個標準應該是全國前列了,我在住建部院里面辦公,我們剛改完的2.8K值。

  馬俊清:北京2.8也是不對的,這個是2014年之前的標準,2014年之后業應該是2.0。

  夏子清:我覺得這些相應的頭部企業也是好事情,應該也是差距拉開,發展企業的好機遇。

  馬俊清:對,在這個行業原來一直做的都是大眾產品,工程配套里面我說十年前是以2.8的K值為主,這十年是1.8,現在的1.1中國的大部分企業還是很難做到的。

  夏子清:今天的會議開的時機特別好,中央工作會議10到12號,我們今天13號就在這里討論城市更新的新邏輯。而且這次的工作會議上我看城市更新老舊小區又是重點的詞語,很熱,F在又到了年末的節點上,我想最后的一個問題,有請在座的各位了一起回答,如果用兩個字預判2020年的趨勢是什么?

  馮眾:其實我對明年的預期,就是向好。幾個方面:可選擇的機會多、產業升級帶來的機遇多、政策越來越規范、行業發展進一步的市場化。對機遇選擇和城市更新領域的企業來說應該有信心,雖然環境不是那么理想,但是我們還是想盡微薄之力為這個行業發展做貢獻。

  馬俊清:我覺得應該是藍海,對城市更新的未來部品行業將迎來新的藍海,在新的藍海里面我們強調的是品質,產品一旦落實到最終老百姓買單的時候是肯花錢的,他認的是品質。但是一旦落到集體改造,我們給政府補貼的村落改造和企業在小區改造的時候,新換的門窗我看了以后還不如我們十年前裝的窗,就看誰買單。品質的提升真真正正是最終的業主的要求。

  林申:歸真。在這樣的市場環境下,不管是投資人還是出售方都會愈發趨于理性,選擇項目和項目退出的時候會回歸到對市場判斷和對收益判斷的原始的原點上。

  聶志毅:我覺得更加有信心,國家的政策和各個城市都在推動這個事情,政府在做出很多的改變,我們也希望行業內大家可以建言獻策,真正的幫助到城市更新走向正規。對于企業來說要更有信心,同時我們也在想到底有沒有這樣的能力,有沒有做好的心態接受城市更新非常漫長,非常煎熬的事兒,不像以前就買過來蓋就能賺錢,我們怎么把中糧廣場干到400多,在東長安街沿線第一高,比肩國貿的水平,我們怎么把大摩從金融街引到我們這里,我們要做好更多的服務,更多的是產業怎么嫁接。

  還有做城市更新,內部的手續有沒有變革,有沒有還按以前的流程報批審批,因為時間就是價值,大家一定要重新審視流程,重新審視我們的團隊和市場,做更多的判斷。

  短期看,明年很多的開發商是謹慎的,但是長期來看還是要有信心的,國家也在關注這塊,我們需要共同努力推動這個行業的發展。

  陳方勇:夯實。經過今年一天的波瀾壯闊,跌宕起伏,也有一個好處。原來很多的創新企業我們分不清楚,今年終于可以分清楚了,死了一批以后終于知道誰是誰,誰適合干嗎都清楚了。

  我們不管大環境如何,也不談什么藍海、風口,也不說市場多大,我們要說給客戶傳遞多少的價值,所以預期去追逐風口,說這個市場多大,你自己能做多好,提供的跟別人什么不一樣的服務,這是實打實的。

  現在的市場要返璞歸真,大家不再看虛頭八腦的東西了。

  夏子清:向好、藍海、歸真、信心和夯實,從這幾個詞語里面可以看到更多的還是對未來城市更新領域抱著很大的信念。但是在這個信念里面要求我們確實要腳踏實地,真正的做一些落地的事情,包括產業,包括內容,大家共同的在行業里面推動頂層設計的法律法規更好的完善和出臺,對我們的行業保駕護航。

  今天因為時間的關系對話就到這里,我們也期待著下次大家再聚,同時我們也希望在這個領域大家共同發力,為這個行業做更多的摸索,謝謝大家!

  來源:房訊網

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